Mission d’AMO amont GTB à Marseille : quantifier les gains thermiques dans un immeuble haussmannien mixte tertiaire et habitation

Contexte : la GTB dans les immeubles haussmanniens mixtes à Marseille

À Marseille, de nombreux immeubles haussmanniens accueillent simultanément des usages tertiaires (bureaux, commerces, services) et résidentiels.
Ces bâtiments anciens présentent des caractéristiques thermiques spécifiques : forte inertie, enveloppes peu isolées, hauteurs sous plafond importantes et systèmes CVC hétérogènes.

Du besoin de bien définir les opportunités liées à ce type de bâtiment via un audit énergétique tertiaire, l’installation d’une Gestion Technique du Bâtiment (GTB) constitue un levier pertinent pour améliorer la performance énergétique. Néanmoins, les gains associés à une GTB sont difficiles à estimer sans un outil de modélisation fiable, notamment dans des bâtiments à usages mixtes.

Pourquoi une AMO amont basée sur la Simulation Thermique Dynamique

Une estimation simplifiée des gains GTB, basée uniquement sur des ratios ou des retours d’expérience génériques, est insuffisante pour un immeuble haussmannien.
La mission d’AMO amont vise donc à objectiver les gains thermiques par la Simulation Thermique Dynamique (STD).

La STD permet de modéliser le comportement réel du bâtiment heure par heure, en intégrant :
les caractéristiques de l’enveloppe existante,
les usages différenciés tertiaire et habitation,
les scénarios d’occupation,
les consignes de température,
les apports internes et solaires,
et les conditions climatiques locales.

Cette approche constitue le socle technique indispensable pour qualifier l’impact réel d’une GTB.

Méthodologie AMO GTB : de la STD à la décision d’investissement

Reconstitution thermique fidèle du bâtiment existant

La première étape consiste à modéliser l’immeuble dans son état réel : géométrie 3D, parois opaques, menuiseries, inertie des planchers, locaux non chauffés et zones tampons.
Une attention particulière est portée aux interactions thermiques entre zones tertiaires et logements, typiques des immeubles haussmanniens.

Cette modélisation permet d’obtenir une image cohérente des besoins de chauffage et de rafraîchissement, et de vérifier la correspondance avec les consommations énergétiques réelles du bâtiment.

Construction d’un scénario énergétique de référence

À partir de la STD, un scénario énergétique de référence est défini.
Il représente le fonctionnement actuel du bâtiment sans GTB : horaires non optimisés, consignes hétérogènes, absence de pilotage centralisé et dérives d’exploitation.

Ce scénario constitue la base neutre de comparaison indispensable pour isoler les gains attribuables exclusivement à la GTB.

Intégration des scénarios GTB dans la simulation

La Gestion Technique du Bâtiment est ensuite intégrée dans le modèle sous forme de scénarios de pilotage :
programmation horaire adaptée aux usages,
abaissements en période d’inoccupation,
homogénéisation des consignes,
optimisation des démarrages et arrêts,
pilotage coordonné CVC et éclairage.

Chaque scénario est simulé afin de quantifier précisément les économies d’énergie générées, exprimées en kWh et en pourcentage de réduction des consommations.

Des résultats exploitables et comparables

L’utilisation de la STD permet d’obtenir :
des gains énergétiques techniquement justifiés,
des résultats comparables entre scénarios,
une séparation claire entre besoins thermiques et consommations finales,
une base robuste pour le calcul du retour sur investissement.

Dans le cas étudié à Marseille, cette approche a permis de démontrer que les gains liés au pilotage GTB atteignent des niveaux significatifs, tout en restant cohérents avec les consommations réelles observées sur site.

Intérêt réglementaire et décisionnel

Cette méthodologie répond pleinement aux exigences du Décret BACS, notamment pour justifier la rentabilité ou, le cas échéant, une demande d’exemption basée sur un temps de retour réglementaire.

Elle permet également au maître d’ouvrage de :
     sécuriser sa décision d’investissement,
     objectiver les gains attendus avant consultation des intégrateurs,
     disposer d’un référentiel technique opposable.

Conclusion

Dans les immeubles haussmanniens mixtes de Marseille, la mission d’AMO amont GTB ne peut se limiter à une approche déclarative.
L’intégration d’une Simulation Thermique Dynamique constitue le seul moyen fiable de quantifier les gains thermiques liés au pilotage énergétique, d’en mesurer l’impact réel et de transformer un projet GTB en décision d’investissement rationnelle et maîtrisée.